Mina Kalezić, direktorka prodaje i marketinga CBS International - Stambene nekretnine i dalje najsigurnija investicija

Tržište stambenih nekretnina segment je koji se najbrže oporavio od druge polovine 2020. godine, a novogradnja učestvuje sa više od 40% u ukupnom broju kupoprodajnih transakcija. Kako za Dnevnik uspeha kaže Mina Kalezić, direktorka prodaje i marketinga CBS International, možemo očekivati da se investitori primarno fokusiraju na lokacije koje omogućavaju višefaznu gradnju i samim tim potencijal za dalji rast cena kvadrata kojim se može odgovoriti na sve veće cene izgradnje koje se tek očekuju.

Razgovarali smo i o razvoju Beograda, prednostima novogradnje u odnosu na starogradnju, kao i predviđanjima za period pred nama.

- Iako još uvek ne možemo govoriti o postpandemijskom periodu na tržištu nekretnina, možemo reći da je tržište stambenih nekretnina segment koji se najbrže oporavio od početka pandemije, tačnije već od druge polovine 2020. godine. Naime, kontinuirano pozitivan trend tražnje nekoliko godina pre pandemije, koji se primarno ogledao u nekoliko puta većem broju prodatih jedinica u jednoj kalendarskoj godini od broja izgrađenih stambenih jedinica, nastavlja uzlaznom linijom kao najsigurniji vid investiranja na našem tržištu. Primarna tražnja kupaca je i dalje usmerena na novogradnju, koja učestvuje sa više od 40% u ukupnom broju kupoprodajnih transakcija.

Premda je sama mikro lokacija najvažniji parametar kako u izboru same parcele od strane investitora koja je najsigurnija dugoročno posmatrano za očekivano investiciono ulaganje i profitabilnost ulagača, uz eskalirajuće troškove izgradnje, limitirane lance snabdevanja i raspoloživost radnika, i obodi urbane zone Beograda beleže neočekivano visoke cene kvadrata, poput Karaburme, Malog Mokrog Luga, gde imamo projekata gde cena kvadrata u novogradnji dostiže i 1.700, 1.800 EUR po kvadratu bez uključenog PDVa.

Takođe sve popularnije sekundarne lokacije, najatraktivnije za dalje turističko izdavanje poput Avale, Kosmaja, Zlatibora, Vrnjačke Banje beleže cenu kvadrata od skoro 2.000 EUR neki projekti i više, dok su na početku pandemije prvi projekti ovog tipa bili u rasponu 1.100-1.300 EUR po kvadratu apartmana ili kuće.

Broj kupaca koji se odlučuju za investicionu kupovinu stana radi daljeg izdavanja se od pandemije značajno povećao posebno u višefaznim projektima na lokacijama koje privlače srednji i najviši cenovni rang, dakle koje čuvaju cenu. Primetan je i broj kupaca koji kupovinom u ranoj fazi izgradnje jedne faze projekta i daljom prodajom po završetku izgradnje u roku od dve do tri godine ostvaruju i duplo veću cenu kvadrata od inicijalno uloženog.

- Dugoročno posmatrano, imajući u vidu nedostatak raspoloživih lokacija u centralnom gradskom jezgru, ali i činjenicu da takve lokacije diktiraju značajno skuplju cenu izgradnje, jer kvalitetom završnih radova privlače najvišu ciljnu grupu kupaca, možemo očekivati da se investitori primarno fokusiraju na lokacije koje omogućavaju višefaznu gradnju i samim tim potencijal za dalji rast cena kvadrata kojim se može odgovoriti na sve veće cene izgradnje koje se tek očekuju.

Tržište odlično prihvata velike stambene komplekse sa 300+ stambenih jedinica, koji uređenošću, dodatnim sadržajima i činjenicom da predstavljaju kompletno infrastrukturno nezavisna naselja iskustveno čuvaju vrednost uloženog i beleže značajan skok cene kvadrata i do 1.000 EUR, u poređenju od prve do poslednje faze izgradnje.

Takođe moderne višespratnice privlače najvišu cenu kvadrata, ali i neke od tehnološki najnaprednijih trendova u izgradnji, sa nivoom usluge održavanja i upravljanja koji podseća na najluksuznije hotele. Ovo su upravo i primeri stanova koji su prva linija interesovanja najzahtevnije i najviše niše zakupaca, stranaca koji žive i rade i Beogradu u velikim internacionalnim kompanijama, pri ambasadama i diplomatskim predstavništvima, što ih čini odličnom investicionom kupovinom sa sigurnim povratom uloženog.

- Kako je u svetu nekretnina sve do cikličnih kretanja trendova u razmaku od 3-5 godina, ne očekujemo bitnije promene u cenama kvadrata, već pre dalji blagi rast cena u novogradnji, u projektima koji su konceptualno drugačiji i nude kupcima više od kupovine stana, koji podrazumevaju veći broj faza, što sa godinama podrazumeva sve veću vrednost kupljene nekretnine, ali i cenu kvadrata za investitora.

S druge strane, trenutna raznolikost ponude u smislu lokacija i broja investitora, pri čemu značajan broj investitora gradi iz sopstvenih sredstava i nema podršku banaka kao projektnih finansijera, kao i skok cena građevinskih materijala, može uticati na dalje preusmeravanje u samom izboru lokacije za gradnju koja donosi najveći potencijal za izgradnju a pri tom čuva i vremenom uvećava vrednost kvadrata.

Manje atraktivne lokacije, koje podrazumevaju trenutno visoku cenu kvadrata, a nikada ranije nisu, te iziskuju dugoročan razvoj prateće infrastrukture, vrtića, škola i s toga ne ulivaju poverenje kupaca u ulaganje, sve manje će biti atraktivne investitorima, posebno imajući u vidu neminovni dalji skok cena materijala koji već sada ove lokacije čini prilično skupim za same investitore u svetlu potencijalnog povrata investicije u srednjem roku.

- Sa razvojem modernih projekata koji nude izuzetan kvalitet gradnje, profesionalno održavanje i dodatne sadržaje poput igrališta za decu, sportskih terena, kutka za kućne ljubimce, privatnog parka za stanare, ili bazena i spa centra u najluksuznijem segmentu projekata, starogradnja gubi na atraktivnosti i s toga ne predstavlja primarno interesovanje kupaca.

S druge strane, cenovno nije mnogo udaljena od novogradnje kada su u pitanju najatraktivnije lokacije, koje ne da ne gube na vrednosti, već se neke ravnaju sa najvišim cenama kvadrata u Beogradu. Naravno reč je o neponovljivim lokacijama na kojima je vrlo retka ili ne postoji mogućnost za novogradnjom, poput najužeg gradskog jezgra Kosančićevog venca, okruženja Saborne crkve ili prve linija ulica prekoputa Kalemegdana, što je naravno slučaj i u svetskim metropolama.

Ono što dodatno uvećava ulaganje i samim tim krajnju cenu kvadrata za ovakve nekretnine jeste činjenica da svakako iziskuju dodatno ulaganje u renoviranje, nemogućnost uticaja na izgled i stanje fasade, ulazni hol ili manjkavost i odsustvo profesionalnog održavanja.

Isto tako određeni delovi urbanih zona koje kupci preferiraju ali na kojima je retka novogradnja, poput Bežanijske kose, ili u delu oko Arene na Novom Beogradu beleže praktično konstantno izjednačene cene kvadrata starogradnje i novogradnje.

- Beograd je u poređenju sa Zagrebom, Ljubljanom, ali i Rumunijom, Bugarskom koje pripadaju Evropskoj uniji u period pandemije ušao sa najvišim cenama kvadrata, uzlaznim brojem izdatih građevinskih dozvola, i osim perioda prve polovine 2020. godine, nesmetano nastavio tokom 2021 i 2022 da beleži još i veću tražnju ali i cene kvadrata, što je slučaj i sa brojnim gradovima širom Srbije, kao i sekundarnim turistički atraktivnim lokacijama na kojima ranije nije bilo primera niti tako intenzivne gradnje ni značajno viših cena kvadrata i interesovanja kupaca.

S toga, možemo očekivati i nadalje blagi rast cena kvadrata primarno u novogradnji i projektima koji se grade u više faza, kao i pojačanu tražnju, imajući u vidu da je ulaganje u nekretnine na našem tržištu daleko najsigurniji i najlukrativniji modus investiranja ali i mudra štednja.